주택 시세가 아파트 전세가율 차이를 32배까지 만들어요

"아파트 전세가 오피스텔보다 안전할까?"

흔히 전세를 구할 때, "아파트 > 연립다세대 > 오피스텔 순으로 안전하다"고 생각해요.
하지만 전세 안전을 결정하는 건 주택유형이 아니라 집값 수준이었어요.

전세가율이란, 집값 대비 전세금이 얼마나 차지하는지를 나타내는 비율이에요.
전세가율이 높을수록 전세금이 집값에 가깝다는 뜻이고, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 위험이 커져요.

집값이 낮은 아파트(㎡당 200만원 이하)의 전세가율은 평균 83.0%, 전세금이 집값의 83%에요.
집값이 높은 아파트(㎡당 1,000만원 이상)는 51.1%, 전세금이 집값의 절반 수준이에요.
같은 "아파트"인데 32%p 차이에요.

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1️⃣ 같은 "아파트"인데 집값에 따라 전세가율이 32%p 차이

아파트만 따로 보면, 집값이 전세가율을 결정하는 구조가 선명해요.

전국 21,509개 아파트 격자를 집값 구간별로 비교한 결과, 집값이 낮은 아파트(~200만)는 전세가율 83.0%, 집값이 높은 아파트(1,000만+)는 51.1% 로 32%p 차이였어요.

83%라는 건, 3억짜리 아파트에 전세금이 2억 5천만원이라는 뜻이에요.
집값이 조금만 떨어져도 전세금을 돌려받기 어려워지는 구간이에요.

반면 51%는, 6억짜리 아파트에 전세금이 3억 수준이에요.
집값이 떨어져도 전세금을 돌려받을 여유가 있어요.

아파트라서 안전한 게 아니라, 집값이 높아서 안전했던 거에요.

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2️⃣ 아파트 < 연립 < 오피스텔, 이 공식은 왜 반복될까?

같은 동네에서 전세가율은 보통 아파트 → 연립다세대 → 오피스텔 순으로 올라가요.
317개 동 중 94.3%(299개)에서 이 순서가 확인됐어요.

이유는 간단해요.
주택유형별로 집값이 다르기 때문이에요.

3개 유형 모두 집값이 높을수록 전세가율이 낮아지는 동일한 패턴이에요.
집값이 2,000만+ 구간이면 아파트는 39%, 오피스텔도 60%에요.

전세금은 "그 집에서 사는 값"에 가까워요

매매가는 거기에 투자 가치, 입지 프리미엄이 더해져요.

아파트는 이 프리미엄이 크니까 집값이 높고, 전세금과의 격차도 커요. 그래서 전세가율이 낮아요.
오피스텔은 프리미엄이 작아서 집값과 전세금이 비슷하고, 전세가율이 높아요.

299개 동에서 아파트 집값은 오피스텔의 1.38배였어요.
이 가격 차이가 전세가율 20.4%p 격차를 만들어요.

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3️⃣ 파주 금촌동, 집값이 뒤집히면 공식도 뒤집혀요

반면, 317개 동 중 5.7%(18개)는 아파트 전세가율이 오피스텔보다 높았어요.
대표적인 곳이 파주시 금촌동이에요.

금촌동은 경기 외곽 저가 아파트 밀집 지역으로, 아파트 29개 격자 중 24개가 집값 200-400만 구간이에요.
반면 오피스텔은 집값 484-525만원대로, 오피스텔이 아파트보다 1.47배 비싸요.

보통과 정반대되는 패턴이에요

보통은 아파트가 오피스텔보다 비싸니까 전세가율이 낮아요.
금촌동은 오피스텔이 더 비싸니까, 오피스텔 전세가율이 오히려 낮아진 거예요.

집값이 낮은 쪽(금촌동은 아파트)의 전세가율이 더 높다는 방향은 동일해요.
"아파트니까/오피스텔이니까"가 아니라, 집값이 낮은 쪽이 전세가율이 높아지는 구조가 만들어지는 거죠.

18개 이탈 동의 세부 원인은 다양해요.

• 금촌동처럼 오피스텔이 더 비싼 동
• 아파트와 오피스텔 집값이 비슷해서 차이가 사라진 동
• 한 동네에 싼 아파트와 비싼 아파트가 섞여서 평균이 왜곡된 동

하지만 공통점은 하나예요.
아파트가 오피스텔보다 비싸지 않았다는 것.
집값 격차가 사라지면, 주택유형에 따른 전세가율 차이도 사라져요.

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그래서 뭘 봐야 하나?

"아파트니까 괜찮다"가 아니라, 내 아파트 집값이 어느 구간인지가 판단 기준이에요.
지금 바로 '깡통전세 주의 신호'에서 내 지역의 주택유형별 전세가율을 확인할 수 있어요.

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